Διεκδίκηση Οφειλών Κοινοχρήστων: Νομικά Βήματα και Διαδικασία

Η συσσώρευση οφειλών από κοινόχρηστες δαπάνες αποτελεί ένα από τα συχνότερα προβλήματα στις σύγχρονες πολυκατοικίες. Πέρα από τις κοινωνικές τριβές, η άρνηση ή η αδυναμία καταβολής των κοινοχρήστων απειλεί την εύρυθμη λειτουργία του κτιρίου και εκθέτει τον διαχειριστή σε ευθύνες.

Ακολουθεί ο αναλυτικός νομικός οδηγός για τις ενέργειες που πρέπει να ακολουθηθούν, από την εξωδικαστική όχληση έως την αναγκαστική εκτέλεση

1. Το Νομικό Θεμέλιο: Ο Κανονισμός της Πολυκατοικίας

Πριν από οποιαδήποτε νομική ενέργεια, το πρώτο έγγραφο που πρέπει να μελετηθεί είναι ο Κανονισμός της Πολυκατοικίας.

Η ισχύς του: Ο Κανονισμός αποτελεί δεσμευτική σύμβαση για όλους τους συνιδιοκτήτες (και κατ’ επέκταση για τους μισθωτές).

• Τι αναζητούμε: Τις αρμοδιότητες που παρέχει στον διαχειριστή για δικαστική εκπροσώπηση, τυχόν ρήτρες για τόκους υπερημερίας, καθώς και τον τρόπο κατανομής των δαπανών.
• Σημείωση: Αν δεν υπάρχει κανονισμός, εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις του νόμου 3741/1929 «Περί της ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους».

Ποιος ενάγεται; Ιδιοκτήτης vs Ενοικιαστής

Μια συχνή παρανόηση αφορά το ποιος είναι ο υπόχρεος απέναντι στην πολυκατοικία.

• Υπόχρεος έναντι της συνιδιοκτησίας είναι ΠΑΝΤΑ ο ιδιοκτήτης (ψιλός κύριος ή επικαρπωτής) του διαμερίσματος.
• Ακόμα και αν το διαμέρισμα είναι μισθωμένο και ο ενοικιαστής δεν πληρώνει, ο διαχειριστής στρέφεται δικαστικά κατά του ιδιοκτήτη. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να εξοφλήσει την πολυκατοικία και, στη συνέχεια, έχει το δικαίωμα να στραφεί ο ίδιος κατά του ενοικιαστή του (ζητώντας ακόμα και αποβολή/έωση λόγω κακής χρήσης του μισθίου)

3. Η Σταδιακή Διαδικασία Διεκδίκησης

Βήμα Α: Εξώδικη Πρόσκληση / Δήλωση

Όταν οι προφορικές οχλήσεις αποτύχουν, το πρώτο επίσημο νομικό βήμα είναι η αποστολή Εξωδίκου.

• Περιεχόμενο: Πρέπει να περιλαμβάνει αναλυτικό πίνακα των οφειλόμενων κοινοχρήστων ανά μήνα και κατηγορία δαπάνης.
• Σκοπός: Τάσσεται μια εύλογη προθεσμία συμμόρφωσης (συνήθως 5-10 ημέρες). Με την παρέλευση της προθεσμίας, ο οφειλέτης καθίσταται επίσημα υπερήμερος και η οφειλή τοκίζεται με τον νόμιμο τόκο υπερημερίας.

Βήμα Β: Έκδοση Διαταγής Πληρωμής (Η ενδεδειγμένη οδός)

Αν το εξώδικο αγνοηθεί, η ταχύτερη και πιο αποτελεσματική δικαστική οδός είναι η αίτηση για έκδοση Διαταγής Πληρωμής μια διαδικασία που πλέον γίνεται ευκολότερη και ταχύτερη καθώς πλέον εκδίδεται από Δικηγόρους εγγεγραμμένους στους ειδικούς για το λόγο αυτό καταλόγους. 

Πλεονεκτήματα: Είναι μια σύντομη διαδικασία που γίνεται πλέον από Δικηγόρους εγγεγραμμένους στους ειδικούς καταλόγους.

• Απαραίτητα Έγγραφα:
  1. Το πρακτικό εκλογής του τρέχοντος διαχειριστή.
  2. Αντίγραφο του Κανονισμού της Πολυκατοικίας.
  3. Τα συγκεντρωτικά έντυπα των κοινοχρήστων (ειδοποιητήρια) υπογεγραμμένα από τον διαχειριστή.
  4. Το αποδεικτικό επίδοσης του εξωδίκου (αν έχει προηγηθεί).

Βήμα Γ: Αναγκαστική Εκτέλεση

Μόλις εκδοθεί η Διαταγή Πληρωμής και επιδοθεί δύο φορές στον οφειλέτη, αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Αν ο ιδιοκτήτης εξακολουθεί να μην πληρώνει, το γραφείο μας μπορεί να προχωρήσει σε μέτρα αναγκαστικής εκτέλεσης, όπως:

• Κατάσχεση εις χείρας τρίτων (π.χ. δέσμευση του ενοικίου αν το διαμέρισμα νοικιάζεται, ή κατάσχεση τραπεζικών λογαριασμών).
• Αναγκαστική κατάσχεση και πλειστηριασμό του ακινήτου (για μεγάλες οφειλές).

4. Η Ευθύνη του Διαχειριστή

Ο διαχειριστής δεν ενεργεί προαιρετικά. Έχει νόμιμη υποχρέωση και εντολή από τη Γενική Συνέλευση να εισπράττει τα κοινόχρηστα. Αν επιδείξει αμέλεια και παραγραφούν οφειλές (οι οφειλές κοινοχρήστων υπόκεινται σε 5ετή παραγραφή ως περιοδικές παροχές), οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες μπορούν να στραφούν εναντίον του διαχειριστή προσωπικά για αστική ευθύνη (αποζημίωση).

 

Το δικηγορικό μας γραφείο αναλαμβάνει την πλήρη νομική κάλυψη διαχειρίσεων, από τη σύνταξη ορθών εξωδίκων έως την ταχύτατη έκδοση διαταγών πληρωμής, διασφαλίζοντας την οικονομική υγεία της πολυκατοικίας σας. Επικοινωνήστε μαζί μας για την αξιολόγηση της περίπτωσής σας