Δασικοί Χάρτες και Κτηματολόγιο
Οδηγός για ιδιοκτήτες: δασωμένοι αγροί, διορθώσεις κτηματολογικών εγγραφών και πότε χρειάζεται το δικαστήριο
Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων έχουν διπλό πρόβλημα: τους δασικούς χάρτες από τη μία και τις πρώτες εγγραφές του Εθνικού Κτηματολογίου από την άλλη.
Πρώτα πρέπει να γίνει μία βασική διάκριση. Άλλο είναι ο δασικός χαρακτήρας μιας έκτασης και άλλο το ιδιοκτησιακό της καθεστώς.
Ο δασικός χάρτης δείχνει τον χαρακτήρα της έκτασης με βάση τη δασική νομοθεσία. Από μόνος του δεν αποτελεί τίτλο κυριότητας. Το ποιος είναι ο ιδιοκτήτης είναι ξεχωριστό ζήτημα. Κρίνεται με βάση τους τίτλους και τους νόμιμους τρόπους κτήσης της κυριότητας. Όπου χρειάζεται, κρίνεται και με τους ειδικούς κανόνες για την κυριότητα του Δημοσίου.
Σε αρκετές περιπτώσεις το θεσμικό πλαίσιο επιτρέπει πλέον να λυθεί το ζήτημα διοικητικά ή μέσω του Κτηματολογίου, πριν φτάσει η υπόθεση στα δικαστήρια.
1. Το τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου δεν ισχύει σε όλες τις περιοχές
Το άρθρο 62 παρ. 1 του Ν. 998/1979 προβλέπει τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου στις δασικές εκτάσεις. Η ίδια διάταξη εξαιρεί όμως σημαντικές περιοχές.
Το τεκμήριο δεν εφαρμόζεται στα Ιόνια Νησιά, στην Κρήτη, στους Νομούς Λέσβου, Σάμου, Χίου και Κυκλάδων, στα Κύθηρα και στα Αντικύθηρα, και στην περιοχή της Μάνης. Δεν εφαρμόζεται επίσης στα Δωδεκάνησα, εκτός από τα νησιά όπου ισχύει ο κτηματολογικός κανονισμός.
Η εξαίρεση έχει μεγάλη πρακτική σημασία.
Όπου δεν ισχύει το τεκμήριο υπέρ του Δημοσίου, δεν αρκεί να εμφανίζεται μια έκταση ως δασική για να αποδειχθεί ότι ανήκει στο Δημόσιο. Εξετάζεται αν το Δημόσιο έχει δικό του τίτλο ή αν μπορεί να στηρίξει την κυριότητά του σε άλλον νόμιμο τρόπο κτήσης.
Για τον λόγο αυτό, σε κάθε υπόθεση πρέπει πρώτα να προσδιοριστεί η ακριβής περιοχή του ακινήτου και το ιδιοκτησιακό καθεστώς που ισχύει εκεί.
2. «Δασωμένοι αγροί»: τι προβλέπει σήμερα το άρθρο 67 του Ν. 998/1979
Μεγάλη σημασία έχει το άρθρο 67 του Ν. 998/1979, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 93 του Ν. 4915/2022. Η διάταξη αφορά αγρούς που παλιότερα είχαν αγροτική μορφή και αργότερα δασώθηκαν λόγω εγκατάλειψης.
Σύμφωνα με την παρ. 1, το Δημόσιο δεν προβάλλει δικαιώματα κυριότητας σε εκτάσεις με τα εξής χαρακτηριστικά:
- εμφανίζονται με αγροτική μορφή στις αεροφωτογραφίες του 1945 ή, αν αυτές δεν είναι ευκρινείς, στις αεροφωτογραφίες του 1960,
- δασώθηκαν αργότερα, ανεξάρτητα από τη μορφή που απέκτησαν στη συνέχεια.
Η ρύθμιση ισχύει εφόσον το Δημόσιο δεν θεμελιώνει δικαιώματα κυριότητας με τίτλο. Η ίδια διάταξη ανακαλεί και τα πρωτόκολλα διοικητικής αποβολής που έχουν εκδοθεί για τις εκτάσεις αυτές.
Αυτό ενδιαφέρει ιδιαίτερα όσους έχουν παλιά χωράφια που σήμερα εμφανίζονται ως δασικές εκτάσεις.
Τι σημαίνει στην πράξη;
Η παλιά αεροφωτογραφία μπορεί να είναι κρίσιμο αποδεικτικό στοιχείο για την αρχική μορφή της έκτασης. Δεν σημαίνει όμως ότι κάθε ακίνητο που φαίνεται αγροτικό το 1945 γίνεται αυτομάτως ιδιωτικό.
Εξετάζονται συνολικά:
- η απεικόνιση του ακινήτου στις αεροφωτογραφίες,
- η μεταγενέστερη δάσωσή του,
- τυχόν τίτλος του Δημοσίου,
- οι τίτλοι και τα λοιπά στοιχεία του ιδιοκτήτη.
Για τους δασωμένους αγρούς λοιπόν δεν χρειάζεται υποχρεωτικά συμβόλαιο από το 1945 ή το 1960. Η παλιά αεροφωτογραφία αποδεικνύει κυρίως την ιστορική μορφή της έκτασης. Το ιδιοκτησιακό ζήτημα εξετάζεται με τα δικά του αποδεικτικά στοιχεία.
3. Η ειδική διόρθωση του άρθρου 19 παρ. 5 Ν. 2664/1998
Το άρθρο 15 του Ν. 5142/2024 είναι από τις σημαντικότερες πρόσφατες παρεμβάσεις. Πρόσθεσε την παρ. 5 στο άρθρο 19 του Ν. 2664/1998. Με αυτήν δημιουργήθηκε ειδική διαδικασία για να διορθωθεί μια κτηματολογική εγγραφή υπέρ του Δημοσίου ή της Δασικής Υπηρεσίας και να περάσει στον πραγματικό δικαιούχο.
Το Κτηματολογικό Γραφείο κάνει τη διόρθωση χωρίς δικαστική απόφαση. Πρέπει όμως να ισχύουν και οι τέσσερις προϋποθέσεις του νόμου μαζί:
- Εγγραφή υπέρ του Δημοσίου. Στα κτηματολογικά βιβλία ως δικαιούχος πρέπει να εμφανίζεται το Ελληνικό Δημόσιο ή η Διεύθυνση Δασών του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας.
- Σχέση με τον δασικό χάρτη. Πρέπει να ισχύει ένα από τα εξής:
- η ΕΠ.Ε.Α. έκανε δεκτή αντίρρηση κατά του δασικού χάρτη και έχουν περάσει δύο μήνες από την έκδοση της απόφασης,
- το ακίνητο βρίσκεται εκτός των περιοχών κυρωμένου δασικού χάρτη,
- σε ειδική περίπτωση που αφορά την Κερατέα, υπάρχει σχετική βεβαίωση της δασικής υπηρεσίας.
- Τίτλος του ιδιοκτήτη. Το δικαίωμα του αιτούντος πρέπει να προκύπτει από δημόσιο έγγραφο μεταγραμμένο στο υποθηκοφυλακείο πριν από τη λήξη της κτηματογράφησης. Αν μεταγράφηκε αργότερα, πρέπει να στηρίζεται σε προγενέστερη πράξη που είχε μεταγραφεί πριν από τη λήξη.
- Βάση της εγγραφής. Η εγγραφή υπέρ του Δημοσίου πρέπει να στηρίζεται αποκλειστικά στο τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου επί των δασικών εκτάσεων ή σε ορισμένες παλιές δικαστικές αποφάσεις που ορίζει ο νόμος.
Αν η αίτηση δεν πληροί τις προϋποθέσεις, απορρίπτεται μόνο με αιτιολογημένη απόφαση. Δεν χρειάζεται να επιδοθεί στο Ελληνικό Δημόσιο.
Το εργαλείο είναι σημαντικό, αλλά δεν εφαρμόζεται αυτόματα. Πρώτα πρέπει να ελεγχθεί αν η συγκεκριμένη περίπτωση υπάγεται πράγματι στη διάταξη.
4. Πότε μπορεί να χρειαστεί το δικαστήριο;
Η δικαστική οδός δεν έχει καταργηθεί. Μπορεί να χρειαστεί όταν:
- υπάρχει ουσιαστική διαφωνία για την κυριότητα,
- το Δημόσιο προβάλλει δικό του εμπράγματο δικαίωμα,
- δεν ισχύουν οι προϋποθέσεις των εξωδικαστικών διαδικασιών,
- η διοικητική διαδικασία δεν δίνει λύση,
- χρειάζεται δικαστική κρίση για ανακριβή πρώτη κτηματολογική εγγραφή.
Σε διοικητικές διαφορές μπορεί να ασκηθεί αίτηση ακύρωσης στο αρμόδιο διοικητικό δικαστήριο, αν ισχύουν οι προϋποθέσεις της σχετικής νομοθεσίας. Η γνωστή προθεσμία των 60 ημερών δεν πρέπει όμως να θεωρείται γενικός κανόνας για όλες τις υποθέσεις δασικών χαρτών. Πρέπει να εξετάζεται ποια ακριβώς διοικητική πράξη προσβάλλεται και από πότε αρχίζει η προθεσμία.
Όταν το ζήτημα είναι καθαρά ιδιοκτησιακό και δεν λύνεται με τις διοικητικές ή κτηματολογικές διαδικασίες, μπορεί να χρειαστεί προσφυγή στα πολιτικά δικαστήρια.
5. Πέντε πράγματα που πρέπει να ελέγξει κάθε ιδιοκτήτης
Πριν ξεκινήσει οποιαδήποτε διαδικασία, καλό είναι ο ιδιοκτήτης να έχει πλήρη φάκελο.
1. Τον δασικό χάρτη
Πώς έχει χαρακτηριστεί η έκταση; Έχει κυρωθεί ο χάρτης; Υποβλήθηκε αντίρρηση;
2. Την απόφαση της ΕΠ.Ε.Α.
Αν υποβλήθηκαν αντιρρήσεις, ποιο τμήμα έγινε δεκτό και ποιο απορρίφθηκε;
3. Την κτηματολογική εγγραφή
Ποιος εμφανίζεται ως δικαιούχος; Ποια είναι η αιτία της εγγραφής; Είναι εγγραφή υπέρ του Δημοσίου, «άγνωστος ιδιοκτήτης» ή κάτι άλλο;
4. Τους τίτλους
Ποιος είναι ο τίτλος κτήσης; Υπάρχει συνέχεια τίτλων από τους δικαιοπαρόχους; Έχουν γίνει σωστά οι μεταγραφές ή οι καταχωρίσεις; Πότε μεταγράφηκαν;
5. Τις παλιές αεροφωτογραφίες και τα λοιπά στοιχεία
Στους δασωμένους αγρούς ιδίως, οι αεροφωτογραφίες του 1945, ή του 1960 όταν οι πρώτες δεν είναι ευκρινείς, μπορεί να κρίνουν την ιστορική μορφή της έκτασης.
Καλέστε μας για περισσότερες πληροφορίες στο 2103000237 ή στείλτε μας email στο info@apetlaw.gr.
